1个百分点的贴息，谁真正受益？
2026年9月29日傍晚，据央视新闻报道，财政部宣布，自10月1日起，我国将对居民使用新发放的商业性个人住房贷款购房实施贴息政策。年化贴息率为1个百分点，贴息本金上限为100万元，期限最长5年，政策实施期暂定为1年。
相关负责人表示，中央财政实施居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生的一种探索。通过对房屋总价、面积、贷款类别等条件进行界定，力求精准惠及目标群体，帮助准备购买最普通住房且收入相对不高的家庭“降低月供”。
只有同时满足以下条件的居民家庭才能获得贴息支持：
- 使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，“首套住房”的认定按现行政策执行，涵盖新房和二手房。
- 所购住房建筑面积不超过120平方米。
- 所购住房价格不超过150万元。
pti普睿数智云监测的107个城市数据显示，2026年至今，新房市场约有35.5%的成交同时满足150万元以下且面积不超过120平方米的条件，其中占比靠前的城市几乎全部位于四川。
在二手房市场，重点监测的17个城市中，2026年前8个月的成交占比约为53.1%，而2025年全年这一比例为46.7%。
值得注意的是，仅看新房时，一二线核心城市几乎完全在政策范围之外；但若加上二手房，上海、北京、深圳、杭州、苏州都有约三成的成交占比。反差最大的是上海，新房满足条件的仅占0.2%，但二手房这一比例升至37.3%，北京情况类似。
此次政策并非象征性点缀，而是压在市场成交的重心之上。从其覆盖面和精准度来看，可以说是当前最有效且性价比最高的支持政策。
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从财政部、中国人民银行、金融监管总局相关负责人就实施居民购房贷款贴息政策答记者问来看，此次贴息政策主要将有限的财政资金用于普惠更多刚需群体，需同时满足三个条件才能享受贴息支持。
一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，“首套住房”的认定按现行政策执行，涵盖新房和二手房。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。
此外，还有两条容易被忽略的排除项：使用贷款购买保障性住房的，以及使用公积金贷款购房的，因已有相关政策支持，此次不叠加享受。
已经背负房贷的家庭，即便当初购买的是150万元以下的住房，也无法享受这1个百分点的贴息。政策指向非常明确：仅补贴新增的、首套的、小面积的、低总价的购房行为，并非普遍性减负。
可享受贴息的贷款规模最多100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息。按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，这相当于优惠了利率的三分之一，贴息期限最长5年。
例如，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息且还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。
但这并不意味着所有人都能减少近5万元的利息。能真正用满100万元贴息额度的，是总价接近150万元、首付比例较低的那批家庭。
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要判断谁是这一政策真正的受益者，除了计算节省的金额外，还需了解覆盖人群和城市分布。
从pti普睿数智云监测的107个城市来看，2026年至今，新建商品住宅共成交约105.14万套，其中同时满足150万元以下且面积不超过120平方米的成交占比约35.5%，2025年全年这一比例为37%。
聚焦具体城市，成交占比较高的城市几乎全部在四川，如南充、内江、遂宁、资阳、达州、西昌、广安、自贡、眉山，此外重庆占比也较高。这些地方构成了新房端覆盖最密集的区域，其新房总价低、户型小，是新政利好最大的区域。
从体量来看，重庆是新房端唯一一个占比高且成交套数也较高的城市。约3.43万套成交满足条件，成交占比约61.9%，可以说是此次新政最为利好的城市之一。
另一端，新房市场几乎不受政策影响的城市也不少。其中上海的数据最具冲击力，2026年至今，上海新房市场共成交约3.01万套，同时满足两个条件的仅有54套。
类似的情况还包括北京713套、深圳993套、杭州1444套、合肥959套。这些城市的新房市场几乎整体在政策之外。
广州则以1.06万套、24.0%的比例成为四座一线城市中新房端受益最多的城市。
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从二手房来看，pti普睿数智云重点监测的17个城市，2026年1-8月共成交约126.49万套住房，其中同时满足两个条件的约67.18万套，约占53.1%。
天津是其中最大的受益者，10.81万套二手房中，约8.70万套同时满足两个条件，约占80.5%，无论是成交套数还是占比都明显高于其他城市。
值得注意的是，若只看新房市场，一二线核心城市几乎完全在政策范围之外；但若加上二手房，上海、北京、深圳、杭州、苏州都有约三成的成交占比。
其中反差最大的是上海，新房满足条件的仅占0.2%，但二手房这一比例升至37.3%。北京情况类似，新房满足条件的仅占2.5%，但二手房这一比例升至38.7%。
按绝对套数排序，前六名是天津、成都、上海、武汉、重庆、北京。上海和北京分别排第三和第六，因此不能说新政对其没有影响。对上海和北京的二手房市场来说，平均每3套中就有1套覆盖。
值得注意的是，对比2026年前8月和2025年全年的成交套数中同时满足总价和面积段条件的占比变化，17个城市占比全线上涨或持平。
其中，上海的变化幅度最大，从17.7%升至37.3%，一年提高19.6个百分点。这主要是上海收购二手住房用于保障性租赁住房政策推动的结果。
可以理解为，这是一次绕开降息的定向降息。
LPR已连续16个月按兵不动，5年期以上维持在3.5%不变。不降的原因此前已分析过，主要有两个：从内部看，截至2026年二季度末，商业银行净息差为1.41%，仅比一季度回升1个基点，仍处于历史低位，银行已没有多少让利空间；从国际环境看，欧洲、日本、美国都在加息周期中，尤其是在美联储9月16日加息后，中美利差进一步倒挂，央行降息空间被压缩。
财政贴息1个百分点，等于在不挤压银行息差、不动货币政策的前提下，给特定人群定向降息100个基点。按首套房贷3.0%计算，相当于将利率打掉了三分之一。这个思路一旦跑通，后续加码的空间比降息大得多，用户可通过南宫登录入口查询更多政策细节。
从购房者的受益情况来看，低房价城市赢在覆盖广度，高房价城市赢在单户金额。政策从10月1日起实施，实施期暂定1年，明年9月底到期。对于原本就计划在近一年购房的刚需家庭来说，需求提前释放成为可能。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。